深度|集中供地的謎題:圍觀過后,可以補倉了嗎?

2021年11月04日 19:27   21世紀經濟報道 21財經APP   21智庫研究員/張敏,孔海麗,吳抒穎
雖然補倉意愿仍在,但企業在土地市場已經變得“有心無力”。

2021年2月26日,自然資源部自然資源開發利用司負責人公開表示,今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中,重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。

這也就是所謂的“集中供地”。按照要求,在保證供應規模的基礎上,各地原則上發布出讓公告全年不得超過3次,實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。實施“兩集中”土地出讓制度的有22個重點城市,包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。

集中供地制度的出臺,是土地供應端的重大變革。按照監管部門對說法,實施“兩集中”的目的,是為減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分所帶來的對市場預期的影響,糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規范問題,防止市場主體由于不掌握重要關聯信息帶來的競爭。

對于習慣了“零售式”供地的房企來說,這一節奏的變化,在資金歸集、方案制作、供貨節奏調整,乃至管理模式改變等方面提出了全新的要求??紤]到樓市調控政策仍然嚴厲,今年的信貸環境更是經歷了“前松后緊”的變化,給房企的應對帶來了新的挑戰。

截至目前,多數熱點城市完成了第二輪集中供地,部分城市發布了第三輪集中供地公告,無錫已于11月1日率先完成第三輪土地集中出讓。梳理幾輪集中供地的規則變化和市場表現,不難看出政策的調整方向,以及未來的市場走勢。

一、從熱情高漲到“未拍先冷”

如果說首輪集中供地時,房企還處于資金寬裕、補倉意愿強烈的狀態,那么到了第二輪時,企業的底氣和心情已經完全發生了變化。

今年首輪集中供地主要發生在3月至6月,當時房企經歷了一段時間的“斷供期”,補倉意愿較強,加之資金狀況較為充裕,使得這一政策啟動伊始,就收獲了較好的市場反應。

根據公開數據,在22個重點城市中,5個城市首輪土地成交平均溢價率超過20%,分別為重慶、杭州、深圳、廈門和寧波。其中,重慶的土地成交溢價率達到38.82%,單宗地塊成交溢價率最高近130%。

這種情況的出現,既有首輪供地質量較高,也有規則制定方面的原因,如重慶的大部分地塊并未設置最高限價,才使得溢價率不斷攀高。

總體而言,在首輪集中供地中,雖然存在“南熱北冷”的區域差異,但其熱度仍然頗為高漲。

但今年下半年以來,信貸政策從中性轉為收緊,一些金融機構在執行中出現“應激性”收緊,導致房企的資金鏈驟然緊縮。雖然補倉意愿仍在,但企業在土地市場已經變得“有心無力”。加之第二輪集中供地條件嚴苛、門檻提高,市場表現也明顯不如首輪。

截至2021年10月底,除去寧波和鄭州外,共有20個試點城市第二批集中供地迎來收官,土拍市場降溫明顯。

與首輪相比,第二輪集中供地溢價率迅速回落。除廈門達到25%外,其余城市的平均溢價率均在15%以下。以重慶、深圳為例,首批集中土拍的平均溢價率分別為39.2%、30.9%,而二輪土拍的平均溢價率急速降至0.02%和12.05%。

更多城市的溢價率幾乎“貼地飛行”,其中長沙和濟南更是全部底價成交,廣州、青島、天津、武漢、長春、沈陽平均溢價率全部不超過1%,分別為0.82%、0.53%、0.65%、0.40%、0.39%和0.81%。21世紀經濟報道綜合統計,20城二輪土拍平均溢價率僅4.66%,較首批22城16.68%下降了12.02個百分點。

以往土地市場最具韌性的一線城市也出現了大量底價成交情況。北京推出43宗土地,成功出讓16宗,底價成交5宗;上海共推出48宗土地,成功出讓41宗,其中底價成交32宗;廣州推出48宗地塊,成功出讓23宗,其中18宗均為底價成交;深圳共推出44宗土地,成功出讓21宗,其中底價成交4宗。

二輪土拍的另一個明顯特征,則是流拍率居高不下。

具體來看,長沙、北京、沈陽、杭州、合肥、廣州的流拍和中止交易占比均超過50%,分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%;杭州首次試點推出的競品質地塊因報名房企不足全部流拍;長春、福州、天津、重慶、成都的流拍和中止交易占比均超過30%。

因報名房企不足而“提前流拍”的現象也不斷上演,其中北京26宗、沈陽24宗、天津19宗、杭州17宗、長沙16宗。

“究其原因,主要還是房企資金壓力較大?!敝兄秆芯吭焊嬖V21世紀經濟報道記者,自然資源部調整集中供地規則之后,加大了自有資金來源審查制度,并且限制了無開發資質的企業參與土拍,加之宏觀調控下的信貸收縮,直接導致房企融資端受到較大制約。

中指研究院進一步指出:“另一方面,回款端在下半年也受到了較大的影響,市場下行,項目去化面臨困難;信貸收縮,購房貸款辦理困難;加強資金監管,購房款銀行放款難度加大?!?/p>

二、謹慎的民企

在二輪土拍中,也出現了一個趨勢性現象,即地方國企、央企憑借穩健的財務狀況,成為拿地主力,民營房企則更加注重“降杠桿、降負債、保衛現金流”。

上海證券研究所在一份報告中指出,分企業來看,碧桂園、融創、旭輝等民營房企的拿地積極性不及首批集中供地,融創僅在青島拿下2宗土地,與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。相比之下,國企央企憑借資金和融資成本優質在全國范圍內多點布局,中海競得24宗土地,華潤收獲8宗土地。

該研報顯示,在上海的二輪土拍中,國企、央企拿地占比超70%;在蘇州,拿地企業的84%為國企;廈門共成交11宗土地,其中9宗被國企獲得;成都成交的52宗地塊中,國資平臺共拿地40宗,占比76.92%。

本土企業也憑借區域深耕優勢積極參拍,競得多宗地塊。以武漢為例,除龍湖集團收獲一宗土地之外,其余地塊均被武漢本地企業收入囊中。杭州14宗地塊中,僅有兩宗被中海、金隅競得,其余均為杭州本土企業競得。

平安證券分析師楊侃認為,國企、央企財務穩健、資金成本較低,在二輪土拍市場中的優勢較為明顯。他說:“房企資金端存在‘內外交迫’窘境,樓市調控頻頻加碼疊加按揭端收緊致房企回款壓力增加,同時房地產金融審慎管理持續顯效,房企出于財務安全考慮,趨于‘以銷定投’的審慎拿地策略。此外部分地塊土拍規則對房企利潤端改善相對有限,二批供地拿地緊迫性不及首批,都制約了房企的拿地熱情?!?/p>

中信證券分析師陳聰也向21世紀經濟報道表示,地方性國企在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。

這種“托底”作用出現在北京二輪土拍中,除去延期出讓的26宗地塊,總計僅有16宗地接到有效競買申請,其中5宗因僅有一家房企報名而底價成交。這5宗地塊的歸屬分別北京城建、北京通州房地產、中海、金隅、華潤置地和中鐵置業。

11月3日正在進行的寧波二輪土拍也延續了上述規律。寧波首日共出讓29宗地塊,流拍12宗,成交17宗,其中14宗地塊底價成交。在14宗底價成交地塊中,有10宗地的歸屬都是國企、央企。

這種情況甚至還延續到了第三輪集中供地中。在11月1日的無錫第三輪集中土拍中,有諸多地方平臺公司進場托底,僅仁恒、朗詩、星合、祥凱、貴州大興五家非地方平臺公司參與競拍并摘得地塊,這與一、二輪的大量民營房企參拍形成鮮明對比。

中國指數研究院指出,盡管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%,但這仍未能激起民營房企的參拍意愿,也能從側面反映出當下民營房企的資金壓力空前巨大。

三、供應端做出“讓步”

流拍情況的增多,也使得很多城市的土地有效供應不足。易居克而瑞指出,21城(除上海外)前10個月宅地成交面積占全年計劃供應量的平均比例僅為52%,整體供應節奏偏緩。

因此,在已經開啟的第三輪集中供地中,供應量或將明顯增加,規則也有望變得溫和。尤其對于長沙、北京、沈陽、杭州等流拍率高的城市來說,供應壓力更是大于其他城市。

從10月末開始,第三輪集中供地細則陸續出臺。從已披露的細則來看,部分城市正在不同程度地下調競買門檻。

其中,蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調至30%(第二輪地塊多為50%),土地款首付比例由60%下調至50%,同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求;南京在第三輪集中供地中,取消“不得聯合報名競買、不得合作開發,嚴格限制股權轉讓”的要求,房企資質由“二級或一級”下調至“三級及以上”。

無錫的第三輪集中供地規則并未有大的調整,但延續了第二輪集中供地“取消競自持”的條款,為房企保留較為充足的利潤空間。

政府部門降低土拍門檻,有兩方面原因。

一方面,由于規則過于嚴厲,第二輪集中供地出現較大范圍的流拍、流標現象。比如,繁瑣的配建條款,以及對價格上限的嚴格限定,使得項目的利潤空間被壓縮。再加上信貸政策收緊,房企競買的積極性明顯下降。

另一方面,9月末以來,監管部門連續釋放維穩信號。隨后,信貸政策從“應激性”收緊中逐漸放松。土地供應規則過于嚴厲的現象也在緩解。

另一個值得關注的現象,是政策性住房用地的增加。上海在第三輪集中供地中推出58宗住宅用地,其中27幅為涉商品住宅類地塊,其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房,其中9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房,2宗建設出售型人才住房。

政策性住房地塊的增加,更多源于監管層的要求。今年年初,自然資源部要求重點城市年度供地計劃中單列租賃住房用地,且占比一般不低于10%。但由于前期供應不足及流拍率高等原因,這一任務并未完成。

綜合各方面因素,中國指數研究院認為,重點城市第三輪集中供地或將在三個方面做出優化:1、降低門檻。包括下調保證金比例(武漢已經在第二輪集中供地中對部分地塊下調保證金要求),將大體量地塊分拆供應等;2、加大租賃用地供應規模,并優化相關的配建條款;3、減少地塊捆綁限制,更加強化品質要求。

四、廣州的嘗試

廣州的案例較能說明問題。本輪集中供地廣州共推出17宗地塊,起拍總價約434億元;而第一輪集中供地,廣州推出48宗地塊,掛牌總價901億元;次輪集中供地廣州同樣推出48宗地塊,掛牌總價1124億元。

當地從業者普遍認為,廣州第二輪集中供地遇冷或許助推了本次在規則上作出的一些讓步。9月26日、27日,廣州進行第二輪集中供地出讓,在推出的48宗地塊中,僅成功出讓23宗地塊,25宗流拍,總成交價569.37億元,溢價率僅為1.5%。

廣州中原項目部總經理黃韜對21世紀經濟報道記者分析稱,這一次土地出讓規模和數量明顯減少符合實際情況,因為大家都有相同的訴求,會根據市場實際情況實事求是地作出選擇?!笆袌霈F在是下行的,開發商也在謹慎拿地。從這個角度,他們要拿到合適便宜的土地,而官方也不希望流拍給予消極信號,因此會少推一些,成功率高反而有提振作用?!?/p>

為了吸引更多的房企參與,本輪土拍在多個維度上也體現出官方的用心。例如,本輪上架地塊也多集中于熱門區域,上一輪大規模流拍的增城,本輪也僅上架一宗地塊。不僅如此,部分地塊拍賣規則上進行了調整,也是向房企示好的信號。

據易居克而瑞統計,出現在本輪供地的地塊,有7宗來自第二批集中供地中流拍的地塊。其中增城朱村大道西地塊雖然表面“不降反漲”,但在剔除2.3萬平方米政府性房源后實為降價,番禺利豐北側地塊和從化區江埔街地塊起拍價不變,其余4宗均降價掛牌。

此外,在第二輪供地中,黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來新房售價,然而在第三批集中供地中則沒有體現這一點。不過,黃埔及海珠所掛地塊均要求銷售首套購房家庭占比50%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者,廣州第二輪土拍流拍率非常高,在這種情況下,如果由于流拍率上升導致新開工面積以及銷售下降,這會形成一個對市場非常不利的循環,因此對規則進行適當調整也是情理之中。

李宇嘉續稱,在這個過程中,還是有些規則在堅持,比如不超過15%的溢價率,還有向剛需、首套房購置需求的傾斜等?!斑@給市場傳達的信號是很清晰的,供地調整是有所為,有所不為。該堅持的還是要堅持,該調整的必須要調整,本身來講,穩地價、穩房價,穩預期就是地方政府該做的?!?/p>

“第二輪供地遇冷,主要原因還是因為‘三道紅線’監管疊加市場下行,導致民企普遍資金緊張,不得不選擇戰略收縮。近期來看,監管部門針對目前房企資金鏈緊張的問題,已經回應了合理的房地產貸款將適時得到滿足,預計對于部分尚有余力的房企還是會注入年底拿地的信心,而地方政府審時度勢調整土地出讓計劃,也會讓第三輪集中供地相對平穩過渡?!毙の臅苑治龇Q。

五、市場熱度待恢復

與供給側的“誠意”相比,需求端的熱情能否恢復尚存疑問。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,雖然信貸政策正趨于寬松,但房企的資金鏈能否在短期內明顯改善還是疑問,企業的拿地信心恐怕很難快速恢復。

一個可以看出房企“錢緊”的側面是,房企即將迎來償債高峰,而目前多數房企再融資的渠道卻大幅縮小。

據中國指數研究院指出,2022年到2024年,房企海外債到期規模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中,2022年第一季度是到期高峰,為983.3億元,占當年的27.8%。

“錢缺得不得了,哪有錢買地?!币幻堫^房企負責土地投拓的人士對21世紀經濟報道記者表示,“現在就是勒緊褲腰帶過日子,一手抓賣房一手還債,如果還有余錢的話也是存起來以備不時之需。有現金才有安全感,活下去比什么都重要。如果活下去都保證不了,還拿什么發展?我們現在就是盡可能開發存量空間爭取變現,買地會先緩一緩?!?/p>

在大環境整體下行之際,官方也必然需要與市場密切溝通。李宇嘉認為,在流拍率高企之時,第三輪供地必須要降低姿態,給房企和市場積極信號?!斑@也是不得不做的事情?!?/p>

以廣州為例,肖文曉透露,“在第二輪供地結束之后,主管部門與房企就二輪供地遇到的問題以及三輪供地的拿地意向進行了密切的溝通,第三輪供地平穩收官的可能性很大,預計大環境限制下不會太火爆,但也不會再有那么多的流拍?!?/p>

分析人士認為,在各方的努力之下,廣州第三輪集中供地或將在平穩中收官。

就全國市場來看,也需要一個復蘇的過程。11月1日的無錫第三輪集中土拍,雖然全部實現成交,但在中國指數研究院看來,無錫今年三批次集中供地,土拍熱度依次遞減:第一批次地價觸頂比例達93%,全部成交。第二批次地價觸頂比例降至39%,且有一宗地塊流拍。第三批次集中供地雖然沒有流拍,但也無地價觸頂,僅3宗地塊以低溢價成交,最高溢價率也不過2.76%。

無錫第三輪集中土拍被認為是當下土地市場的縮影。但也有房企人士表示,從另一個層面上,也說明供需雙方的心態已經變得十分理性。若信貸政策能逐步改善,第三輪土地集中成交情況有望好于第二輪。

實際上,由于此前收獲有限,很多房企仍有補倉需求?!氨日胀甑臉藴?,很多企業還有進一步拿地的空間?!鼻笆龇科笕耸空f,第三輪集中供地更多是著眼于明年的市場,如果能度過當前的困難時期,這批獲取的土地將會成為明年的“彈藥”。

多數機構認為,在第三輪集中供地中,資金實力雄厚的企業仍存在較好拿地機會,城市間和城市內市場熱度分化仍會延續,但總體市場的熱度不會很高,有望維持平穩放量態勢。

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