深度丨萬億大萬科:萬物云的夢只圓了一半

2021年11月06日 17:52   21世紀經濟報道 21財經APP   吳抒穎
高調做事情,低調做萬科。

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

在行業的至暗時刻,萬科做了一個出其不意的選擇。

2021年11月5日晚間,萬科發布公告稱,擬分拆萬物云到香港聯交所上市。這一消息公布之后,萬物云CEO朱保全在朋友圈中寫道,“恰逢其時,合伙奮斗”。事實上,萬物云推動上市已經醞釀多時,任何時間節點拋出這一計劃,都算是“正當時”。

但是這則頗為轟動的消息,還是讓外界讀到了遺憾。萬物云這些年不斷增強科技元素,萬科董事會主席郁亮對之也寄予厚望。這家以“空間科技服務”為標識,有希望成為Protech領域“獨角獸”的企業最終仍以物業服務的底色上市,與郁亮、朱保全的期望尚有距離。

這的確不是最好的時機,但逆流而上向來是萬科的風格。它從不是一家追逐風口的企業。當風停下來,萬物云或許能夠吸引到更多愿意“合伙奮斗”、堅持長期主義的投資人、同行者。

當然,萬物云拿到郁亮的放行條,或許能讓外界對萬科這家龍頭企業的期盼增添幾分。從萬科的業務分布來看,萬科旗下的萬緯物流、采筑電商都具備獨立上市的條件,當萬物云開始邁向資本市場,其他板塊或許也離上市更近了。

那或許就是,萬科面對下一個春天的活法,是郁亮許久不提的“萬億大萬科”的起點。

風口停下

在很長的一段時間,萬科對萬物云上市口風甚嚴。

郁亮曾經在多次被公開問及這一問題時回答,“我特意讓物業保持與資本市場的距離,不讓它想這個事,我怕資本市場把物業引導壞了?!彼Q,如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市,我一定不會同意。

即便到了最近,也難以看到萬科管理層對萬物云上市態度的明顯轉變。2021年10月23日,朱保全還曾在萬科業務交流會上表示,感恩萬科對物業面向資本市場的“靜”的心態,也就是留給萬物云足夠的時間思考這件事。

半個多月過去,上市這件事情,郁亮和朱保全思考清楚了,萬科和萬物云也準備到位了。

萬物云最終選擇在港交所上市。根據萬科的公告,萬物云本次發行股票的種類為H股,即境外上市外資股(以普通股形式);發行方式為香港公開發售及國際配售。

從資本市場近期的表現來看,由于龍頭物業企業多數已經上市,目前排隊中的大部分是中小微型物業企業,它們的上市進程并不順利。上一次有物業企業登錄港交所,還要回溯到三個多月前。

據Wind數據顯示,按上市日為基準,截至11月1日,年內共10家物業企業于港股上市,且目前市值均低于百億港元。相比之下,去年全年共18家物業公司成功港股上市,目前市值超百億港元的公司有6家。

不過,萬物云是行業中的絕對龍頭,它的上市之路,或許會比其他企業走得更順暢。

一名頭部物業企業的人士對21世紀經濟報道記者分析稱,從投機的角度,現在的確不是好時機,但是萬物云和萬科的風格是一樣的,它也是穩健投資,伴隨行業成長的長期主義者,所以它無所謂短期波動,而且整個物業市場也是螺旋向上,未來成長空間非常好。

根據萬科發布數據,2021 年上半年,萬物云實現營業收入103.8 億元(含向萬科集團提供服務的收入),同比增長33.3%。據朱保全透露,萬物云今年的收入將同比增長37.4%到250億元,利潤達到20億元左右。這一數據,行業之中目前只有碧桂園服務能夠與之比肩。

萬物云在近期給予了一個確切的業績發展指引,其中,住宅物業增速控制在30%以內,商業物業應該在30%-60%的增速,城市物業應該大于60%的增速。

這樣的業績增速是在未受到資本推動之下所擬定,因此,在萬物云拋出上市計劃之后,這家龍頭物業企業的變化也是外界關注的焦點。

正如碧桂園服務上市之后,因為擁有了更多的融資渠道獲得了急速擴張的機會,萬物云也被投資者與其他同行寄予這樣的希望。但是這或許不會是萬物云青睞的方式。

在朱保全看來,高額的收并購背后,其實會帶來一次非常嚴重的隱憂。今天的物業行業買賣價格很高,動輒幾十億上百億,但是這些錢,某種意義上并沒有流到業主,而是在股東之間在進行轉賬。

“如果在資本對賭之下,我的公司賣給你,買我的人一定會談未來幾年的經營利潤率。對于我來說,一定是賺錢是第一位的,在這個時候,我有可能就會能省則省,但是這恰恰是對整個資產最嚴重的踐踏?!敝毂Hf。

由此觀之,萬物云上市之后,大規模收并購或許并不是其擴張的首位。在萬科的公告中,也暫未披露募資的用途,萬物云的規劃,答案唯有等待招股書。 

科技未來?

過去這些年,萬物云是物業服務領域中最有科技元素的企業,它也一度被認為是最有可能對資本市場講出另一個故事的物業公司。

事實上,它也一直在向這個方向靠近,努力。

去年10月31日,朱保全正式對外宣布,萬科物業發展股份有限公司正式更名為“萬物云”。據朱保全介紹,萬物云并非云計算或者云服務,而是“從城市到園區、從寫字樓到家,皆為空間,空間科技服務的范疇比物業服務更大,在空間(Space)里的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術(Tech)連接?!?/p>

那時候,朱保全在一場小型的分享會上對包括21世紀經濟報道記者在內的媒體表示,萬科物業到萬物云,就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變。朱保全還指出,未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業,而是科技公司的下沉。

朱保全為此作了許多的規劃。他說,改名很重要的一件事,就是要招人。要把這件事情做成功,他需要更多的科技頂尖人才,他必須要去說服他們,讓他們相信未來有無限的可能。

朱保全稱,“你原來叫萬科物業,即使拼命投科技,人家不會來?,F在叫萬物云了,定一個新的空間,告訴(他們)這個市場足夠大、足夠快,公司要被關注,人才才愿意來?!?/p>

遺憾的是,一年后的現在,萬物云走到上市的關口,它的科技成色,依然未夠明顯。

根據萬物云官網,其是一家以空間科技為先導,以空間服務為根基,以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。而在萬科公告中,萬物云主營業務為空間科技服務,主要包括物業管理、設施管理及智慧城市綜合服務。

從萬物云的營收占比來看,其住宅物業服務收入 57.1 億元,占比 55.0%;商業物業及設施服務 31.6 億元,占比 30.4%;智慧城市服務 6.3 億元,占比 6.1%;社區生活服務收入 5.6 億元,占比 5.4%;萬物成長收入 3.2 億元,占比 3.1%。

這組數據說明,至少到目前為止,萬物云與其他的物業公司的業務板塊并無差別。

不過,在資本的推動下,萬物云在科技領域的前進速度,或許可以更快。

正如萬科方面對21世紀經濟報道記者表示,本次分拆上市有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢,提高公司及萬物云的持續運營能力,釋放其內在價值,同時有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。同時可以有效增強萬物云的資本實力,并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎,為其業務發展提供更為多元化的融資渠道。

一名長期觀察物業行業的分析師也對21世紀經濟報道記者指出,萬物云經過這幾年的發展,通過不斷地變革和梳理,它的商業模式已經初步成型了。在這樣一個基礎下,即便它不缺錢,但是借助資本的力量快速去把幾個業務做大做快做強,何樂而不為呢? 

萬億萬科

沒有多少人記得,郁亮曾經對外提出過一個野心勃勃的“萬億大萬科”計劃。

根據郁亮的說法,“萬億大萬科不是指萬科市值,是指希望通過事業合伙人的機制,組織起來服務于客戶、服務于城市發展的生態系統,而這個生態系統中相關企業的體量對行業的影響和對社會的貢獻達到萬億企業水平的水準?!?/p>

即便不是市值,但是萬億企業的夢想,是萬科合伙人為之奮斗的信念,更是投資者追隨萬科的信仰。隨著房地產行業日漸落寞,這一計劃漸漸消失在萬科的話語體系中,但是在萬科旗下業務板塊逐漸裂變上市,萬億大萬科的圖景又逐漸有了脈絡。

資本市場雖未對萬物云給出估值,但是從現有信息中,可以做一個簡單的推演。

根據中指院數據,截至2021年9月30日,47 家港股上市公司的總市值達 7419.6 億元。港股物業板塊平均市盈率為 26.2 倍,其中,華潤萬象生活、碧桂園服務、融創服務、旭輝永升服務等市盈率均在 40 倍以上。

萬物云作為龍頭企業,其估值應該高于平均表現,也有望與碧桂園服務接近,以此計算,其估值應該在1500億港元-3000億港元之間,它將很有希望成為物業行業市值最高的企業,也有希望超越其母公司萬科的市值表現。

這或許將是萬科邁向萬億大萬科的新起點。在外界看來,郁亮放行萬物云,萬科的發展路徑或將走向新的篇章。

正如郁亮此前所舉例,萬科找到了一家對它很有啟發的企業,是日本的大和房建?!叭毡痉康禺a行業在上世紀90年代后出現了很大衰退,但是在這個過程中,也有做得好的企業例如大和房建。它經歷了日本房地產行業大縮表的過程,但如今已連續十余年位列世界五百強企業的300多名?!?/p>

郁亮指出,大和房建能夠保持穩健發展的關鍵在于,它不僅在不動產開發領域有所布局,它還在租賃公寓、物流板塊以及代建業務等做到了日本的頭部水平?!俺WR告訴我們,只要做得好,仍有機會?!?/p>

萬科對未來的規劃,也與大和房建相似。萬科旗下有泊寓、萬緯物流這樣的業務板塊,外界普遍認為,時機成熟之時,它們也具備獨立上市的機會。

因此,當被三緘其口不上市的萬物云走出了第一步,其他業務對接資本市場的可能性就增大了許多。

一位對萬科做過多次調研的分析師告訴21世紀經濟報道記者,開發業務增長空間越來越小,萬科這幾年推動其他業務板塊發展的決心是很強的,包括之前做非開發業務跟投,也是一種激勵。在萬物云之后,萬科其他業務板塊其實也會受到了鼓舞。

在內部人士看來,萬物云上市的確是一個里程碑式的事件。一位萬科下屬產業板塊的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出,他加入這家公司的原因,是因為“上市很吸引我。盡管可能沒那么快,但這是一個非常好的發展機會?!?/p>

半個多月前,郁亮說,很多人幻想熬一熬春天就來了,市場就和過去一樣。下一個春天來的時候,跟上個春天是不一樣的,而萬科要做的,是去尋找并建立在下個春天支持企業活得好活得久的基本能力。

下一個春天到來之前,萬科也在做更好的自己,朝著萬億大萬科的方向而奔跑努力。

關注我們

天天看片免费高清观看