高層密集發聲房地產,樓市要松綁了嗎?

2021年11月07日 14:59   南方+

10月20日,多位高層官員密集發聲,向市場傳遞維護房地產市場健康發展、避免發生系統性風險的信號。隨后的21日,銀保監會發聲支持剛需購房。這都為樓市帶來陣陣暖意,讓市場響起諸如“調控要轉向”“樓市要回暖”的聲音。

緊接著的23日,房地產稅試點的官宣成為輿論熱點,似乎又讓市場多了一分疑慮。未來的樓市行情將迎來怎樣的變化?房地產行業何去何從?

南方日報記者楊佳 繪南方日報記者楊佳 繪

政策梳理??

中央釋放維穩信號,地方調控回歸科學

事實上,樓市的暖風從9月底便開始吹起來。9月24日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會上,央行首次指出要“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”?!皟蓚€維護”提出后,中央還多次釋放穩樓市信號。

9月29日,人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會積極商討落地方案,會議中再次強調要求金融機構按照法治化、市場化原則,落實“兩個維護”。

10月,多位領導頻繁發聲,持續釋放維穩信號,穩定房地產市場預期。10月15日,央行第三季度金融統計數據新聞發布會召開,金融市場司相關負責人表示,房價上漲過快的城市在房價回穩后,房貸供需關系也將回歸正常。

10月20日,2021金融街論壇年會開幕,國務院、銀保監會、央行領導發聲房地產,認為風險總體可控,房地產合理資金需求正在得到滿足。

10月21日,三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會上,銀保監會發聲支持剛需購房,在強調“房住不炒”定位、明確“三穩”目標的前提下,從五個方面推動房地產市場平穩健康發展。

10月23日,全國人大常委會會議決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,授權的試點期限為五年,自國務院試點辦法印發之日起算。今年頻頻被提到的房地產稅終于落地,這意味著房地產稅試點工作正在加速推進中。

除了中央層面的不斷發聲,各地也因城施策“穩樓市”。部分城市在購房補貼、公積金貸款、商品房預售條件等方面做出調整,其中哈爾濱出臺穩定房地產市場“十六條”新政,內容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等;廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內7城購房時提取使用;義烏降低商品房預售條件并調整“公證搖號”政策;與此同時,廣州、青島、佛山等地部分銀行房貸利率下調,放款速度有所提升。

與此同時,另有部分城市的樓市調控繼續升級,如杭州收緊人才落戶政策,畢業生落戶門檻提高至本科畢業;東莞公布二手房指導價小區,首批納入218個樓盤,并指出,房產經紀、房地產信息發布平臺等不得受理或對外發布明顯高于本市二手住房交易參考價格的房源。

專家分析??

是糾偏不是救市,預計四季度市場下行壓力減輕

為何會出現房地產調控“又松又緊”,看似矛盾的情況?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為這并不矛盾,“央行等政策出發點是降低房地產金融風險,所以從防范爛尾樓出現等角度出發,給予了房企更為積極的信貸支持。而房地產稅的提法,這幾年都有,是房地產長效機制的概念,和央行近期動作的大環境還是不太一樣?!?/p>

中央高層的接連發聲,和最近房地產市場上出現的問題不無關系。房地產市場繼續下行,傳統銷售旺季“金九銀十”明顯褪色。根據中指數據,今年國慶期間(10月1日—7日),包括一線城市在內的15個重點監測城市的新建商品住宅成交面積較去年同期下降達33%,其中,二、三四線代表城市降幅均超四成。

房企不僅遭遇“房子不好賣”,部分融資也受到影響,以至于面臨生存難題。中指研究院監測,9月房地產企業融資總額為911.6億元,同比下降43.8%,環比下降22.3%。7月開始,個別地產企業出現信用違約。8月以來,多家企業信用評級受到機構下調。

另外,開發商資金壓力大,買地熱情也迅速降溫。根據申萬宏源證券研究所統計,第二次供地的流拍率高達33%。中指數據顯示,代表企業10月拿地總額同比、環比雙降,拿地累計總額同比下降13.1%。

在10月15日人民銀行舉行的2021年第三季度金融統計數據發布會上,央行金融市場司司長鄒瀾表示“部分金融機構對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規則存在一些誤解,人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會,保持房地產信貸平穩有序投放”?!吧贁党鞘蟹績r上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,但房價上漲速度得到遏制、房價回穩后,這些城市房貸供需關系也將回歸正?!?。

“自9月末以來,政策開始糾偏,糾正對房地產金融審慎理解的錯誤,滿足人們對首套房的需求,開發商合理融資需求等,但是不能叫救市,雖然按揭貸款的增量空間有了,但并沒有突破貸款集中度管理?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

樓市利好政策頻出,市場上出現諸如“調控轉向”“政策底”等聲音,李宇嘉認為“房住不炒”的房地產調控基調未發生改變,“控制總杠桿的情況下,保護好剛需、滿足合理融資需求,加上‘一城一策’,樓市才會穩定下來?!?/p>

廣東省房地產研究會執行會長韓世同同樣認為,目前并不是救市的狀況,“市場上信貸沒有全面放松,利率也未出現明顯下調和回落?!表n世同說,“國家強調不將房地產作為刺激經濟的手段,堅持‘房住不炒’,就不會輕易因為成交的萎縮和部分企業的債務危機就加大放水?!?/p>

在此背景下,對于后市,專家如何研判?李宇嘉認為四季度房地場市場還會慣性下行,但下行會放緩?!斑@是去年下半年以來長效機制實施的結果,包括三道紅線、貸款集中度、優化土地出讓規則、二手房指導價,等等。同時近期開發商信用風險事件不斷爆發,會導致市場預期轉向悲觀?!崩钣罴握f,“如今政策糾偏,太緊的局面已經過去了,未來一些如調整土地出讓溢價率等利好政策會提升市場預期,市場下行可能會減緩,處于一個構筑底部的狀態?!?/p>

【記者】周中雨

【繪圖】楊佳

【來源】南方+

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